在租屋過程中，許多房客會面臨到房東想賣房的情況。有些房東可能會提出付違約金，要求房客在租約尚未到期前搬離。這樣的要求是否合法？房東是否有權利藉由支付違約金來強制解除租賃契約？本文將從法律角度來分析這一問題，並探討租客在面對此類情況時應該如何保障自身權益。
買賣不破租賃：房東想賣房能否強制要求房客搬離？
根據《民法》第425條第1項的規定，所謂「買賣不破租賃」，是指即便房東想賣房，租賃關係仍然對新的房東有效。因此，新房東無法直接要求房客搬離，租客有權繼續按照原租賃契約居住至租約到期。然而，若租賃契約未經公證，且租期超過五年或為不定期租約，這一原則可能無法適用，新房東可能有權終止租約並要求收回房屋。因此，租客在簽訂長期租約時，應特別注意是否需要進行公證(但一般來說很少人會公證)，以更好地保障自己的權益。
房東是否有權提前解除租約？以便賣房?
即使房東想賣房也擁有出售房產的權利，這並不意味著他可以隨意解除租賃契約並強迫房客搬離。如果房客按照合約履行租賃義務，房東並沒有法律依據要求房客提前搬出。在此情況下，房東只能與房客協商，若雙方同意提早解約，則可以依合意的條件進行；但如果房客拒絕配合，房東無權強制收回房屋。
根據《民法》相關規定，房東僅能在房客違反租約條款（如破壞房屋或不當使用房屋）的情況下，行使解除契約的權利。因此，房客只要遵守租賃契約，便可繼續享有租屋權利直至租期屆滿。
房東想賣房付違約金，就能解除租賃契約？
房東想賣房支付違約金要求房客提前搬離的做法，在法律上通常是無效的。違約金屬於懲罰性質，僅適用於一方違反契約時的補償機制，並不構成房東強制解約的合法手段。即便房東願意支付違約金，也無法因此強迫房客搬走，除非雙方達成一致協議。同時，如果房東違約，房客有權要求房東繼續履行契約，或者在被迫搬離的情況下，向房東索取損害賠償。
在此情況下，若房東執意要求解約，房客可保留租賃契約作為證據，並尋求法律途徑，確保自己的權益不受到侵害。
如何應對房東想賣房而強行解約？
面對房東想賣房而無視租約，強行要求搬離的情況，房客應先評估自身的法律立場。如果房東堅持要求解約，房客可以依照《民法》及租賃契約中的條款，要求損害賠償，或向法院提起訴訟。此外，房客也應該盡早尋找其他租屋選擇，以免日後陷入更為被動的局面。
如果房客被迫搬離，也可以根據契約中的違約條款，向房東索取適當的賠償，包括搬遷費用及可能造成的經濟損失。由於違約金可能被視為「損害賠償的預定金額」，因此房客在處理此類問題時，應謹慎處理，並可諮詢專業律師，確保賠償金額的合理性。
結語
當房東因賣房而要求租客搬離時，租客不應輕易妥協。依照「買賣不破租賃」的原則，租客擁有繼續居住的權利，房東無權單方面解約。即使房東提出支付違約金，租客仍有權拒絕搬離，除非雙方達成共識。在此情況下，了解法律保障，並適當運用法條，才能在租賃關係中維護自己的權益。
